Инвестиции в недвижимость в текущих реалиях

Здесь ведь не так просто, чтобы потом торговать по правильному необходимо помещение вывести из жилого фонда. К тому же жители первых этажей (на проходных улицах) сами знают что их жильё стоит чуть дороже чем этажи выше, поэтому цену задирают по принципу "вон, баба Серафима продала свой первый этаж за 30т.баксов и я также буду продавать". С небольшим дисконтом можно купить первые этажи когда оптом идешь покупать раз несколько квартир.

 

Как раз практический пример: мой хороший знакомый долгосрочно инвестировал в недвижимость на первом этаже. Вложение затянулось на 10 лет, кризисы, проблемы с ценами на недвижимость и решил продавать сейчас. Заработал трижды, и на инфляции нац валюты, ведь всё таки долги копились всё это время по старым ценам, а оплата коммуналки требуется только перед продажей. Заработал на росте и укреплении доллара, ведь недвижимость всегда привязана к валюте. Ну и на конец, нашел покупателя, который был готов заплатить трижды (300%) за квартиру, на одной из центральных улиц на первом этаже, в развивающемся молодом городе.

 

Нет, ну я согласен что такая квартира на первом этаже может стоить дороже чем этажами выше, хотя если рассматривать именно как жилую недвижимость, то квартиры на первом этаже не пользуются особым спросом. Ну и на сколько она может стоить дороже, ну максимум на 10-15%, а вот стоимость аренды этой квартиры как магазина будет реально раза в два больше чем просто как жилой квартиры.

 

Стоимость первого этажа в обычном доме и первый этаж на проходном проспекте/улице - это две разные вещи. За первый этаж где можно разместить магазин будет борьба. Хотя сейчас вижу спад аренды на такие помещения - все больше пивнушек и парикмахерских, магазинов закрывается и висит баннеров "сдам в аренду". Всё-таки это специфический продукт для инвестиций - нужно досканально место где будете покупать изучить (проходимость, в реале будут арендовать помещение).

 

Простым образом квартиры напервых этажах выкупаются, делается соответствующий ремонт при необходимости и продается дороже. Это и есть целевое инвестирование. Вы также можете приспособить такое помещение под свой бизнес, это тоже будет считаться вложением. И если это нотариальная контора или стоматкабинет, то вложения быстро окупятся и дальше пойдет чистая прибыль. Вложения в коммерческие варианты всегда было выше на порядок, чем просто купить квартиру в могоэтажке и сдавать её в аренду. Дело в том, что сдают как правило квартиры те, кто получил наследство или были лишние, но ограниченные средства. Крупные инвесторы предпочитают более быструю окупаемость, чем ждать десятилетия, когда вернутся вложения.

 

Квартиры как пример одного из направлений коммерческой недвижимости. Мы можем инвестировать в подобное направление по отдельному сектору. Например, в центре есть старые частные дома. Их выкупают, сносят и строят на своё усмотрение то, что считают выгодным. И магазины и бизнес-центры и стоянки для автомобилей. Это всё выгодные вложения, которые будут годами приносить пассивный доход. Правда, многие места уже давно раскуплены, но тем не менее, можно найти и инвесторы находят. Любой квадратный метр земли(пустой) - это уже будущая точка застройки.
Даже складские помещения намного выгоднее иметь, что пару квартир под аренду. Потому что фирмы-арендаторы готовы платить больше, чем жильцы за отдельные комнаты.

 

Согласен, хорошая идея для инвестирования. У нас раньше, лет 10-15 назад квартиры на первом этаже даже в центре города ценились куда меньше чем квартиры на этажах повыше, а сейчас ситуация в корне поменялась так как пошла мода выкупать эти квартиры и переделывать их под кафе или под магазины. Самое интересное что с буквы закона это сделать довольно просто и не потребует дополнительных трат. Только вот стоит ли во время кризиса сейчас инвестировать в покупку коммерческой недвижимости?

 

А чем мешает кризис в этом виде инвестирования. Не обязательно открываться самому, можно славать квартиру и под офисы. В центре это будет как раз актуально. Сейчас можно заметить, что застройщики уже изначально первые этажи строют по офисы, вот туда и нужно инвестировать.

 

Если застройщики изначально выделяют первый этаж в центре под нежилые помещения, магазины или офисы, то цена на недвижимость будет завышена, это не инвестиция, это петля на шее. Более логично дождаться продажи вторичного имущества, от тех инвесторов, которые прогадали с покупкой первичного. Инвестировать главное по заниженной цене, и кризис тут лучший помощник, с этом я согласен.

 

Во время кризиса цена как правило снижаются из-за уменьшенного спроса. Но если вас есть выбор, куда инвестировать: в собственное дилье с последующей сдачей в аренду или в коммерческие помещения, то лучше выбрать второй вариант. Потому что он будет пользоваться большим спросом, нежели первый. И во вторых, коммерчесая недвижимость, если она расположена в центре или в хорошем районе, всегда будет оставаться в топе, так сказать. Т.е. цена на неё не просядет, если кризис продолжится и вы всегда сможете продать за вложенные деньги, если что-то пойдет не так. Но в целом, выгоднее именно сдавать в аренду помещения фирмам, они больше платят за квадратный метр, чем обычные жильцы.

 

Сложно делать выводы по разным регионам. У нас, например, возле рынка завершили строительство двухэтажного комплекса, вощле аналогичного рядом стоящего. Кто-то ведь вкладывал в него деньги и причем, не малые. А сейчас ситуация такова, что на рынках торговли фактически нет, только продукты питания покупают в основном. И для кого спрашивается построили такой комплекс? Ведь расчет был имено на аренду торговых площадей. А какой смысл продавцам переезжать в другое помещение и платить раза в два болше за аренду, котогда они и так чуть ли не в убыток работают.
Аналогично можно сказать и про квартиры. Сейчас двухкомнатная квартира в аренду стоит порядка 80 долларов. Плюс подняли платежи за коммуналку. Если вы купите такую квартиру с нудя или на вторичке и станете сдавать в аренду, то вы вернете свои деньги только через десять лет. И то, это с учетом, что у вас долгосрочно будут снимать. И только потом пойдет чистая прибыль. Хотя ещё неизвестно, сколько будет стоить такая квартира через 10 лет. Может и дороже, а может и на том же уровне. В условиях кризича ещё не ясно, насколько он затяжной. Но тме не менее, люди ивнестируют и продолжают покупать то, что по их расчетам выгодно.

 

Это на Украине?! У нас в РБ цены намного выше и двухкомнатная квартира в аренду будет стоить в районе 120-150 долларов при том что покупка такой квартиры обойдется в 25 тысяч долларов, вот и посчитайте сколько лет нужно сдавать в аренду квартиру чтобы окупилась ее покупка. Но в инвестировании в недвижимость есть свои главные плюсы - помимо того что спустя 5-10 лет вы сможете продать квартиру в разы дороже, чем ее приобрели, так вы можете сами все это время проживать в ней.

 

Цена квартиры не влияет на срок окупаемости. Минимум десять лет, независимо от региона. Да, у нас в городе можно купить нормальную "двушку" за 10-12 тысяч долларов или однокомнатную, но с такой же площадью, без разницы. И сдавать её за 70-80 долларов в месяц. Плюс платежи за свет, воду и так далее. И теперь посчитайте, через сколько лет вы только вернете свои вложения!?. Это такой вид инвестиций, когда вернуть вложения за год не получиться. Единственный вариант как мне думается, это вложения в строительство многожтажного жилого комплекса и продажа его по факту завершения. Но там процентов 10-20 вы возьмете максимум. Но так ка кна такой проект нужно чень много денег, а а нас с вами их явно нет, то придется покупать квартиры и ждать 10 лет, когда появится чистая прибыль. Как-то так...

 

Правильно, влияет не цена квартиры а стоимость аренды и чем выше стоимость аренды тем ниже срок окупаемости. Именно поэтому я и говорю что правильнее всего инвестировать именно в покупку квартиры или комнаты именно в центре города, где выше и спрос на арендное жилье и выше стоимость аренды, а следовательно ниже срок окупаемости.

Выходит что у вас как цены на недвижимость, так и цены на аренду квартиры ниже наших в два раза. Тут цена обычно зависит от покупательской способности населения, а также от количества жителей в городе. У вас какова численность жителей?

Когда мы сдаем квартиру в аренду арендатор обязуется уплачивать коммунальные платежи за свой счет и эта сумма не входит в стоимость арендного жилья.

 

Стоит главное не прогадать с регионом, или с городом, а то не везде, в центре бизнес-центры могут быть хотя бы заполненными, а если спрос не высокий, то нам придется уменьшать цену за квадратные метры для сдачи под аренду, что уменьшит нашу прибыльность этого бизнеса. Потому, все на словах может быть просто, а в деле - все будет значительно сложнее из-за разнообразных негативных факторов.

 

Ну риск как таковой нельзя исключать в любом случаи, но все же куда вероятней сдать жилье в центре города, чем на окрайне. Будь то квартиранты или под офисы. А вот будет ли спррс на них, это уже другой вопрос. Тут думаю даже больше вопрос времени, чем самого арендатора. Он то в любом случаи найдется, только когда.

 

Если мы все еще ведем речь про квартиры на первом этаже, которые можно заделать под офисы и кабинеты, то да, конечно же выгоднее всего будет использовать квартиры в центре города, по сколько там желающих взять в аренду такой офис предостаточно. Спальные районы, окраины, они подвергаются риску. В Киеве - запросто сдать можно и на самой глухой окраине такой офис на первом этаже с квартиры, а вот в родном моем городе Кременчуг - ничего подобного, постарайтесь и в центре сдать в аренду хотя бы такой офис, не факт, что получится.

 

Не только в центре города, а еще в районах массового скопления людей (железнодорожные и автовокзалы, городские рынке и крупные торговые центры), где покупка коммерческой недвижимости в любом случае будет выгодна. Но я сейчас в годы кризиса не думаю о покупке квартиры с целью переделки ее под магазин, кафе, парикмахерскую или офис, а сугубо ради сдачи в аренду жильцам. В любом случае покупая недвижимость по заниженным ценам мы не останемся в убытке, главное прощупать ценовое дно, ведь кризис только набирает обороты и аналитики прогнозируют дальнейшее снижение цен на жилье.

 

У нас в городе эта тенденция по скупке квартир на первых этажах началась еще пару лет назад, как вышел закон, упрощающий процесс превращения жилых в помещений в нежилые (коммерческие). Те кто инвестировал тогда в покупку коммерческого жилья сейчас уже потерял около 30% процентов от своих вложений и это без учета растрат на оплату коммунальных расходов, которые для коммерческого жилья в разы выше чем для жилого.
Во время кризиса инвестировать в покупку коммерческого жилья очень рисковое и в большинстве случае убыточное занятие.

 

У нас похоже это по разному работает, в центре вообще не увидишь жилой квартиры на первом этаже и не сказал бы, что они пустуют, всегда меняются вывески магазинов, но аренда идет стабильно. Соответственно потерь при этом быть не может.
Предпринимателю куда выгодней арендовать в центре, чем строить свое на окрайне.