Инвестиции в недвижимость в текущих реалиях

Смысл в том, что это коммерческая недвижимость. Её можно приобрести для будущей перепродажи или для собственного бизнеса и развивать его каждый год. У вас немного предвзятые взгляды.Когда в стране кризис, цены на недвижимость падают, люди не могут себе позволить угнаться за растущими ценами в национальной валюте. Но в долларах цена фактически осталась на том же уровне как и два/три года назад. Просто сейчас сложнее развить своё дело, но помещение как были, так и остались в цене и никто их отдавать даром не собирается. Вы считаете, что во время кризиса никто не вкладывает? А если кризис продлится лет десять, то по вашему деньги должны пролеживать, а не работать? Как раз наоборот. В такие момент, некоторые люди, поддавших панике, могут продать немного дешевле, чем раньше. А тут вы, крупный инвестор, который готов предложить свои условия. Так и отрабатываются вложения - покупаются на спаде в ожидании подъёма. А пока подъёма нет или он малозаметен, то есть арендные предложения, от которых мало кто отказывается.

 

Полностью с Вами согласен. Бизнес, как вели, так и будут вести, единственное что, так это прибыль сжирает инфляция, но, бизнес, всё равно работает, работал, и будет работать. Конечно, какие-то фирмы закрываются, какие-то открываются, обыкновенная текучка... И, начинающие бизнесмены, не готовы покупать со старту помещение, склад, офисное здание, или отдельное помещение. Они, будут в качестве арендаторов, ведь, так на первых этапах дешевле...

Не сказал бы, а знаете почему? Поскольку уже несколько лет, наблюдаю обратное. У меня в городе, недвижимость, продаётся исключительно за доллары, так вот. Цена пол года назад, была чуть ли не в два раза меньше (в долларах) сегодня же, цена совсем отличается... И как это объяснить? Колебания на рынке недвижимости...

 

В Украине цены на недвижимость в гривневом эквиваленте остались на том же уровне, а в долларовом - при переводе по курсу - наблюдается тенденция к снижению. Поэтому, если у людей сбережения в иностранной валюте, а это как правило так и есть, тогда квартиру в настоящее время покупать выгодно. При том, что цены на аренду недвижимости в гривневом эквиваленте растут вверх. Возможно такая же ситуация и в Крыму, так как курс валюты на мировом рынке растёт. В любом случае, выгоднее покупать недвижимость сейчас, чем со временем, так как потом будет более развита ифраструктура и поставлен туристический бизнес на более высокий уровень. Соответственно цены на недвижимость поползут вверх, как в любом туристическом развитом курортном месте.

 

Я к тому и говорю, что в этом виде направления никогда не опоздаешь приобрести жилье, да и спада по ценам я не ощущаю, да же во время переживания так сказать кризиса. Недвижимость всегда будет в приоритете и весь вопрос стоит во времени.

 

Инвестиции в недвижимость так же имеют свои подводные камни. Кто знает чего владельцы данной недвижимости решили вам ее продать? У нас например такой случай в городе был и сейчас есть. Один двух этажный особняк очень давно продавался по не высокой цене, появился покупатель, купил его понятное дело, а под окном у него самая что не на есть огромная свалка мусора, так как туда весь раен порядка 20 лет сносит бытовой и иногда строительный мусор, который вывозят там государственные службы крайне редко. Так вот продавец этого особняка позаботился о том что бы покупатель не увидел данную свалку при оценке и при самой сделке, для этого ему пришлось на протяжении определенного времени нанимать людей что бы те часто вывозили мусор из под окон особняка. В общем сделка состоялась, покупатель доволен и продавец доволен. Но как только исчез продавец со своими наемными работниками по вывозу мусора, покупатель понял в чем подвох то был и стал наблюдать как со всего раена у него скапливается мусор под окном, который ко всему тому и воняет, особенно летом. Продать понятное дело такую недвижимость в таком месте сложно. Короче говоря он один против свалки, а все соседи, весь раен не хочет ходить дальше выбрасывать мусор за еще один километр. В общем то он не рад что купил такую недвижимость и не учел этот момент с свалкой. Вот такое вот бывает сплошь и рядом, покупаешь дешевле, а потом понимаешь ради чего экономил на преобретении.

 

Такие случаи не редки, сколько было описано ситуаций когда на время продажи квартиры хозяева за свой счету убирали подъезды, вставили цветы на окна и платили соседям за то они на время продажи будет вести себя спокойно и будут максимально вежливы и приветливы.
По поводу инвестирование не в покупку квартиры, а в покупку частного дома или коттеджа есть вот какие соображения. Стоит обращать внимание на дома, которые находятся на берегу рек, озер и искусственных водоемов, так как цены на такую недвижимость постоянно растут из-за их выгодного расположения.

 

А ещё есть квартиры в районах где проходит постоянное строительство, где очень огромный уровень шума, или дома в районах автострады с плохой шумоизоляцией, районы вдоль железнодорожных путей, где толком то и не выспишься из-за постоянного движения подвижных составов типа пассажирский или грузовых. Квартиры в рангах где полным полно тополей, а от их пуха у многих аллергии. В общем не просто так цены на недвижимость занижают, нужен грамотный оценщик при таком инвестировании и советы жильцов дома или данного района, в пределах которого собираетесь находить и преобретать недвижимость. В принципе, если опыт в этом деле есть, то можно заняться инвестированием, но желательно избегать рисков такого рода что описаны выше.

 

А давайте рассмотрим покупку земли, и строительство частного дома. Рядом с каждым городом. есть деревня, так вот, а земля, стоит там на много дешевле, чем покупать самостоятельно дом. Строительство, в принципе. будет тоже не дорогим. если подойти к этому серьёзно, и не делать заказ через строительную фирму, а искать материал, и работников самостоятельно. Таким образом, дом, может выйти не на много дороже, чем его покупать, но, он будет буквально новым. А новинки, всегда интересуют больше. Или всё таки цена, будет играть важную роль, при продаже. Что выберет покупатель, новый дом, который дороже. Или старый дом, в нормальном состоянии, но, 10-20 летней давности...

 

Именно таким направлением инвестирования в недвижимость я занялся пару лет назад, когда приобрел земельный участок площадью 25 соток за чертой города, на расстоянии 900 метров в ближайшей к городу деревушке, которая в перспективе должна будет войти в его состав. В итоге вложений оказалось в разы больше чем изначально планировалось, за одно только оформление документов на участок заплатил в два-три раза дороже, чем была заявлено в государственных службах и организациях (сельсовет, райисполком, БТИ и т.д.). Потом огромная сумма средств ушла на оформление паспорта застройщика, на подведение света (более 500 долларов) и на другие сопутствующие затраты. Но самым затратным конечно же стало строительство дома - изначальная строительная смета пересматривалась несколько раз и до сих пор строительство не закончено, документы окончательно не оформлены. Сразу говорю что такой вид инвестирования как в покупка земельного участка и строительство дома выгодно только в том случае, если есть перспектива того, что стоимость недвижимости в данном месте через пару лет вырастет в разы, в моей случае этого так и не произошло.

 

Согласен, но, т.к. инвестирование в недвижимость не краткосрочно в любом из случаев, то, Вы, ещё увидите свою прибыль от данного инвестирования. Я бы сказал, что проще инвестировать в покупку земли, для строительства, тем. у кого есть подвязки в высших инстанциях. Если же таких нету, то, будет всё как у Вас, дорого, и долго. Но, все убытки отбиваются благодаря стоимости дома. К примеру даже когда Вы закончите строительство, в любом случае, у вас выйдет безубыток, в лучшем случае, с ходу, получите прибыль, т.к. новые дома. больше ценятся. А как на счет инвестирования в землю, под поля? Сегодня это актуально, или тоже является трудным в плане оформления, и хранения? В смысле, земельный участок, должно периодически обрабатываться, что бы не было много бурьяна.

 

Сколько тут на форуме было дискуссий по поводу моей деятельности связанной с инвестированием в недвижимость и все сводится к тому, что люди думают что такие инвесторы получают сверхприбыли, но на самом деле все иначе. Инвестирование в недвижимость это долгосрочное инвестирование и зачастую первые 4-5 лет это инвестирование вообще не приносит вам прибыли, если вы не занимаетесь сдачей в аренду приобретенной недвижимости. Что касается покупки земельного участка и строительства дома или коттеджа, тут много времени уйдет на строительство и на оформление всевозможных документов, куда проще и выгоднее купить готовое жилье и сдать ее в наем.

 

И я вас понимаю - это еще и убытки в свете текущего кризиса когда все инвестиции в недвижимость стали пассивом (хотя да этого все продавалось на ура), никакой прибыли не приносят, цена снижается, да еще никто и не покупает. Поэтому и приходится пережидать это время в надежде на скорый рост цен.

 

Хочу для всех поделиться опытом бизнеса, который организовал мой приятель. У нас город очень быстро развивается, а еще через два года будет принимать матчи ЧМ по футболу. Мой приятель проанализировал рынок жилья, который будет снесен к ЧМ и стал там просто скупать все жилье. Простой пример, стоят около стадиона двухэтажные здания, их по проекту должны снести , а на месте этого дома пойдет автомагистраль. Сейчас стоимость жилья в городе упала на 10-15%, это в денежном эквиваленте составляет примерно 200-300 тысяч рублей. На сколько я знаю он сейчас купил уже три квартиры и думает еще приобрести одну. Когда будут сносить все это жилье, уже ясно, что давать новое будут в одном из престижных районов города, в которых стоимость этих квартир поднимется процентов на 40. Затем в его планах обратить внимание на ближайшие поселки и города-спутники, потому, что уже есть проект объединения их в проект сливания с нашим городом.

 

Поэтому и нужно рассматривать варианты сдачи своей недвижимости под офисы или торговые точки, так ваша прибыль существенно прибавится, чем вы будите ее сдавать квартирантки. Как по мне, то это такое направление, где нужно еще уметь смотреть на перед и анализировать предполагаемую прибыль. Иначе действительно все затянется на долгие годы.

 

Для сдачи такой надвижки в аренду, нужно и приобретать ее соответственно. Вы же не можете жилое помещение сдавать как нежилое, с целью сделать там офис или еще что. Такая надвижка стоит сейчас дороже чем жилая. Соответственно ,чтобы получить достаточно прибыли нужно будет выбирать перспективные районы города и сами город с хорошей инфраструктурой.

 

Почему не могу? Сейчас есть такая тенденция, что в новых домах уже строят первые этажи под офисы/магазины. Вам же просто достаточно их вовремя скупить или же изначально заказывать такие квадраты застройщику. Варианты есть, и если есть средства, то договорится думаю тоже получится. А уж район/город, это само собой на первом месте.

 

Согласен, место на 1 этаже при покупке, можно сдавать дальше в аренду. Те кто будут брать найдутся, это может быть от маленького магазина, если место удобное, то еще могут и банк какой то поставить. В случае если возьмут в оренду, чтобы сделать банк, то ореднда будет долгосрочной. Окупаемость не радует, но при желании можно продать, покупателя сейчас реально через интернет найти.

 

Это куда перспективней получается. У нас строится новый район, так там такая тенденция развита, во первых потолки делают выше. В общем заранее планируют под офисы и магазины, я считаю, что все равно будет пользоваться спросом. Магазины в новом районе все равно нужны.

 

Отличная идея для инвестирования, но тут есть подводные камни. Моя тетя занималась подобным. Она познакомилась с человеком, который работал в архитектурном отделе исполкома города и от него узнала что есть пара домов старого типа (2ух этажки, с печным отоплением), которые в ближайший год будут сносится для постройки многоэтажки. Когда тетя увидела генплан она незамедлительно купила газету и начала искать объявления, не продаются ли там дома. В итоге была найдена квартира в этом доме, которая к тому же была в ужасном состоянии, тетя довольно быстро ее купила, прописалась там и стала ждать сноса. Но наступил кризис, сроительство многоэтажки заморозили на неопределенный срок. В итоге сейчас на ней висит эта старая квартира, за которую нужно постоянно платить коммунальные.
Т.е. я хочу сказать, что такое инвестирование очень рискованное и нужно учитывать различные форс-мажорные ситуации, вроде кризиса.

 

У нас такая же тема была - должен был зайти известный московский строитель СУ-155 и построить огромный комплекс жилой. Народ начал массово скупать бараки где планировалась стройка ибо людям казалось что можно минимум 100% сверху поиметь. Но СУ-155 приказал жить долго и стройка даже не началась и никто бараки не выкупал. В итоге инвестиции в бараки накрылись очень сильно и никто не может скинуть этот неликвид.