Инвестиции в складскую недвижимость в Украине: почему это выгоднее покупки квартир

​

Рынок коммерческой недвижимости по-разному реагирует на различные кризисные явления в национальной и глобальной экономике, примером тому - пандемия COVID-19.

Статистика говорит о том, что в Украине только за первое полугодие 2021 года стоимость аренды торговых площадей в ТЦ, ТРЦ и других локациях снизилась в среднем на 10%, а стоимость аренды офисных помещений продемонстрировала снижение в среднем на 0,8% (в зависимости от региона).

В противовес этому, стоимость аренды и покупки недвижимости, "заточенной" под склад, возросла в среднем на 3,1%, а стоимость покупки прибавила в цене в среднем 8,6%, (плюс 15% по сравнению с ценовыми показателями декабря 2019 года).

Традиционно, самые высокие ценники покупки наблюдаются в Киеве, в среднем это $552,7 / м², а полностью готовые помещения с соответствующей инфраструктурой уровня "заезжай и работай" доступны минимум за $700 / м². Что касается аренды, склады доступны по цене от $6 / м².

Почему так?

1. Стремительное развитие e-commerce (онлайн торговли), подхлестнутое пандемией коронавируса. Товары надо где-то размещать, хранить, выдавать.

2. Значительное превалирование спроса на качественные складские помещения над предложением, попросту говоря - дефицит приспособленных площадей с хорошими инфраструктурными показателями недалеко от города. Особенно это касается Киева и крупных областных / районных центров.

Все это, а также низкая занятость ниши открывает для серьезных инвесторов широкие перспективы в плане возможных инвестиций и получения профита.

Перспективы ниши таковы, что даже при условии введения жесткого локдауна (карантина) по типу того, что наблюдался в 2020 году, рост стоимости покупки и аренды складских площадей может прибавить около 7% к нынешним значениям уже до конца 2021 года.

Среди минусов инвестиций в склады - сравнительно высокий (по сравнению с квартирами) порог входа, стартующий от $250000, а также срок окупаемости, который может достигать 10 лет.

Зато доходность от сдачи склада в аренду составит от 9% до 11% годовых, рост цены м² на протяжении процесса строительства склада - до 12% годовых.

В то же время окупаемость квартиры / дома при сдаче в аренду составляет 14-20 лет, а прибыль - от 5% до 7% годовых.

Инвесторам, не знакомым с нишей складских помещений, профильные эксперты рекомендуют обратиться к профессионалам, которые не только дадут свои рекомендации, но и проведут подробный независимый аудит приглянувшегося объекта. Также можно доверить поиск объекта, оформление документов и управление им профильной управляющей компании.

Среди прочих вариантов - закрытые ПИФы, специализирующиеся на инвестициях в коммерческую недвижимость. При этом, стоимость входа в бизнес конечно же меньше, поскольку она распределена в виде паев между участниками инвестпула. Этот вариант распространен в развитых странах, в наших же краях он пока не в почете.

Основные требования к правильно и качественно построенным профессиональным складским помещениям "на перспективу" - площадь не меньше 5000 м², локация в радиусе 20 км от областного центра.

Среди прочих требований можно отметить следующие:

• вся необходимая документация оформлена, с поставщиками коммунальных услуг заключены договоры прямой поставки ресурсов (вода, канализация, электроэнергия, газоснабжение, теплоснабжение) с возможностью увеличения мощностей.
• присутствует территория для расширения застройки (возведения новых складских помещений)
• нормативные и законодательные ограничения по эксплуатации возведенных объектов отсутствуют.

Сравнение основных показателей инвестиций в жилую и складскую недвижимость


​

Источник

 

Инвестиции в складскую недвижимость всегда были, и остаются самым выгодным решением в бизнесе. Любое подвальное помещение, свободная квартира, отдельно стоящее здание с решётками на окнах, можно организовать под склад, и такой вариант хорош тем, что он не требует дополнительных расходов на его содержание, увеличение рабочего персонала, коммунальных платежей и т.д. Если не брать во внимание склады с большой площадью, то маленькие помещения, хороши тем, что в них, можно разместить небольшие партии товаров, которые легче перемещать и реализовывать.

 

Очень интересный вариант! Купить квартиру, расслабить булки и получать хороший доход - это уже больше как сказка чем реальность. Если есть возможность то выгоднее коммерческая недвижимость. Отдача больше и проблем меньше. До прочтения статья не задумывался о складе. Сейчас прикинул все плюсы и минусы и понял что это сильный вариант. Склады будут нужны всегда пока есть товары, требующие хранения. Пока человек живое существо и потребляет - товары будут производиться.

 

Я проживаю, в четырёх остановках от крупного оптового рынка, на территории которого, находятся склады, для хранения крупной партии товаров. Но, челноки, привозящие или же перекупающие товары небольшими партиями, предпочитают их хранить не на территории рынка, а там где они проживают, и т.к в квартире хранить всё это невозможно, им всегда нужны небольшие помещения под склад, в виде квартир, которые они и арендуют. Вариант для инвестиций всегда можно найти, если хороши изучить предложения.

 

Ниша перспективная, но реально высокий порог входа. Инвестировать сразу $250000 куда-то в Украине может себе позволить ограниченное число людей. На эту сумму можно пять нормальных квартир купить, привести их в минимальный порядок, а после сдавать в аренду и не волноваться по поводу работы и пенсии. Можно, конечно, попробовать через ПИФ, но хз, с нашим законодательством от таких движений можно ожидать различных "сюрпризов" вместо прибыли.

 

Вы правы. С квартирами вопрос решается гораздо быстрее, а если их приобретать в отдалённых районах, они обойдутся значительно дешевле. Относительно крупных зданий, сооружений, то с ними всё сложнее. У нас к примеру, баннеры на сдачу в аренду, висят месяцами, и инвестору не так-то просто найти подходящего человека, или группу лиц, чтобы сдавать всё это по квадратным метрам.

 

Такие инструменты не вызывают доверия ни в Украине ни в России. Тему ПИФов, как-то обсуждали ещё лет 5 назад, но так и не рискнули.
Что касается коммерческой недвижимости, я когда-то работал в этой сфере и меня удивило то, что за год цены практически не колебались. То есть допустим в период с августа по октябрь наблюдается короткий рост цены аренды квартир для студентов, с складами такого нет. Сейчас к слову цена в Минске выше, чем была 5 лет назад.

 

За 250 000 долларов можно без проблем купить 5 двушек в Киеве рядом с метро (не конечные станции) и до метро пешком 5 минут. Дайте мне 250 тыщ и до 7 октября я принесу Вам 5 ключей от разных квартир а вот склад я не знаю смог бы найти или нет... только еще наблюдается рост цен на квартиры и народ не торопится продавать их дешевле - наоборот подымают цены. Но всегда есть те, кто спешит сам у такого покупал и пару тыщ наторговали. Мелочь, а приятно

 

Складская недвижимость с большой площадью это целая проблема, для поиска подходящего клиента, а для помещений с меньшей площадью, всегда проще найти человека, который ею воспользуется. Насколько мне известно, однокомнатные квартиры, гаражи, подвалы, и коммуналки, всегда используют под склады, и размещают небольшую партию товаров, так что, инвестировать нужно только в квартиры.

 

Если объёмы торговли небольшие то порой и одной комнаты хватит + балкон знаю человека, который занимается электроникой и превратил комнату площадью 14 метров в небольшой склад. А что ему делать? 1 комната для жизни, а 2 комната пустовала. Квартирантов не хотел. Поэтому даже в 14 метрах можно создать склад. Подключить еще балкон. 14 метров хватит для склада смартфонов, карт памяти, флешек, планшетов и другой дорогой и негабариткой электроники.

 

В наши дни, недвижимость, остаётся единственным способом, сохранения своих накоплений. В некоторых домах, сдают под склад даже подвальные помещения, хотя это категорически запрещено по технике безопасности. Но так или иначе, если подвал большой, сухой, чистый, с освещением, и в нём легко можно передвигаться, то он вполне сойдёт под склад.

 

Недвижимость это не только сохранить, но и в долгосрочной перспективе можно приумножить деньги. Для примера, ниже предтавлен график динамики изменения индекса цен на вторичном рынке жилья в Украине за период с 2016 года по наши дни (нарастающим итогом). Бывают периоды когда цена падает, но итоговая стоимость идет вверх. Кто купил квартиру в июне 2016 года очень хорошо приумножил свои деньги состоянием на сегодняшний день если не продал купленное жилье. Кроме роста стоимости, человек возможно сдавал с лета 2016 года квартиру и мог спокойно за 5 лет заработать хорошие деньги (отбить половину стоимости квартиры и более).

 

Кстати, имея деньги на покупки хорошей двушки (с нормальным ремонтом), можно реально купить трешку, но под ремонт. Суть идеи в том что очистить её от хлама и создать склад. В трешке кроме комнат будут еще 2 балкона что принесет дополнительные метры полезной площади. Главное чтобы еще и метро было рядом. Прям золотая квартира-склад будет.

 

Смотря какой этаж, если в многоэтажке лифт не рабочий, никто на девятый этаж, товар в коробках таскать не будет. У нас к примеру, с этим сложности, и верхние этажи, никого не интересуют, учитывая климат. В период жарких дней, крыша так нагревается, что пропасть может любой товар. Поэтому как вариант, покупка квартир под склад, не выше третьего. А так, цены на недвижимость стали расти, причём на вторичку.

 

Кстати, я хочу отметить что квартиры на первом этаже не пользуются большим спросом среди людей, которая планирует там жить. 1 этаж-это проблемный этаж. С другой стороны если на первом этаже есть трёхкомнатная квартира то из неё реально можно сделать удобный склад. К тем более можно увеличить балкон И тем самым добавить площади несколько квадратных метров. Кроме этого, балкон можно сделать таким образом что туда можно будет заносить продукцию напрямую для хранения, а не тащить через главный вход через подъезд и домофон

 

Склад в квартире многоквартирного жилого дома? Не уверен, что это возможно. Даже если вывести квартиру их жилого фонда, как этого требует законодательство, вряд ли жители подъезда согласятся на такое соседство, потому что это постоянный шум, пыль и грязь. Бывает, что склады устраивают в подвалах, так это тоже незаконно, потому что подвал, согласно ст. 383 Гражданского кодекса Украины принадлежит всем владельцам квартир дома на праве совместного владения общим имуществом. Там находятся важные коммуникации, разводки, несущие стены и если что-то нарушить, это несет угрозу безопасности жильцам квартир дома.

Вот список того, что запрещено размещать в многоквартирных и частных жилых домах согласно ДБН В.2.2-15-2005.

 

Как же оплата комуналки? Подобной квартире используется как склад.
Считаются как расходы производства?

 

Так а какой шум будет если в квартире хранятся флешки, ноутбуки, планшеты? Даже запахов не будет посторонних. Техника себе лежит тихонько и ждет своего звёздного часа. Машина подъехала - забрала и уехала никаких больших фур длинной 15 метров возле дома стоять не будет

Поэтому, никто никому мешать не будет. Никто даже не узнает разве что бабульки у подъезда узнают.

--- Пост объединили, сен 18, 2021 ---

Просто расходов будет очень мало
За отопление зимой + немного электричество и вода. Летом вообще халява

 

Перепланировка, повлечёт за собой некоторые проблемы. А вообще, первые этажи с торца, у нас пользуются повышенным спросом среди тех, кто открывает офисы, тур.фирмы, нотариальные конторы, и даже парикмахерские. Под склады, квартиры тоже используют, но не так часто, в основном подвалы, именно там, и происходит складирование всего, хотя по технике безопасности всё это запрещено, и канализация может затопить, и испортить весь товар, но людей сей факт не останавливает.

 

Я на днях гулял по району и видел что частенько на первых этажах делаются: продуктовые магазины- чаще всего, далее идут кофейни и кафе, потом турагентство и нотариусы, иногда можно увидеть отделение новой почты или других видов почт. Также, я на первом этаже достаточно часто делают студию красоты. Может есть и склады на первом этаже, Но они сделаны таким образом что ничего не видно и нельзя понять склад это или простая жилая квартира. Может там специально на балконе висят носки трусы чтобы сбить людей с толку