Кредит под залог собственной квартиры. Что нужно знать?

Мне рассказывали о случаях в США, когда заемщик приходил в банк отдавал ключи и доки на хату первому попавшемуся манагеру, показывал средний палец и уходил в закат)))
Весь прикол ситуации заключался в том, что недвижимость была переоценена. То есть банк давал ипотеку допустим на 300к в расчете что человек не отдаст а недвиж будет стоить уже 400к., но цена ушла в низ и эта хата уже стоила 100к. Человеку платить 300к было безсмыслено и он отдавал недвиж банку, ибо так дешевле)))

Банки, так как это приобрело массовый характер выкидывали недвиж на рынок и тем самым еще больге опускали цену. Так были случаи, когда банки сносили недвиж, что бы таким образом поднять цену))

 

Ни один банк не заинтересован в преждевременном возврате кредита, более того, за это банк может даже наложить на вас штрафные санкции за досрочное погашение, а объясняется это просто - при досрочном погашении банк недополучит свои проценты, а это ему в корне не выгодно. Максимальное на что может пойти банк, так это реструктуризовать ваш долг, то есть растянуть или отсрочить выплату, но проценты по кредиту в любом случае останутся прежними, если же и это не поможет, то он просто выставит на продажу залог, в данном случае ваше жилье и погасит кредит вместе с процентами за счет суммы вырученной от продаже. Ни о какой благотворительности в отношении клиента ни один банк никогда не заботился.

 

насчет штрафов, может это когда то и было актуально, но сейчас это абсолютно по другому. В случае досрочного погашения у вас растет кредитный рейтинг и банк в следующий раз может предложить вам более выгодный % по кредитам и депозитам

 

Но ведь я слышал о досрочном погашении кредита в льготный период, менеджер банка ведь не может врать? По правде говоря это был обычный кредит, возможно при кредите под залог недвижимости и не существует льготного периода, я не узнавал конечно, но мне кажется что все таки нету. Однако слышал и про то что проценты придётся придётся платить как за весь кредитный период, но а если погасить все таки с процентами досрочно, разве за это может быть штраф? Не понимаю этого, банку ведь главное что бы на счёту клиента не было задолженности и за сколько времени он её ликвидирует не важно, главное что чем быстрее, тем лучше.

 

Понятное дело что банку выгоднее что бы кредит был быстрее ликвидирован, так как тогда время оборачиваемости капитала и соответственно прибыль банка увеличиваются, + у банка растет рейтинг в плане резервов

 

Так я вот так же считаю, чем раньше банк получит свои средства обратно, тем быстрее он сможет выдать их другому, следовательно быстрее они начнут приносить банку прибыль. Так что в принципе по возможности лучше погашать кредит заранее, это и самому упростить сможет жизнь, плюс кредит доверия в банке вырастет к такому клиенту и на следующий раз банк уже сможет выдать больше денег такому клиенту.

 

К сожалению это практически не реально. Так как большинство людей закредитованго по полной программе и заплатить по кредиту раньше строка практически не возможно. Банки кстати по непонятным мне причинам не особо сильно развивают систему поощрения для своих клиентов. Ну что бы с балами тому подобным. нету системы с уровнями, что бы пользователь стремился как в онлайн играх к повышению уровня своего персонажа. Я думаю такая система могла бы про стимулировать банковский сектор

 

Вот вы сами и ответили на свой вопрос выше. Об этом и хотела сразу сказать. Любое действие банка по каким-то льготам, акциям, бонусам и т.д. подвергается вначале детальному анализу, т.е. банк в убыток себе работать никогда не будет и соответственно видя по этому анализу сколько людей могут себе позволить гасить такие кредиты досрочно, а их явно абсолютное меньшинство, поэтому и оставляют такую услугу-замануху для них и для новых клиентов. Другими словами идет привлечение не малого количества клиентов, которые в большинстве своем погашая кредит не по льготному периоду и платя не малые проценты по нему с лихвой перекрывают мизерную часть тех, кто гасит досрочно.

 

А ещё я слышал такое мнение что у нас нету банковской системы и это мнение выдавалось за факт. Возможно по этому у нас все так не особо развито в этом направлении. Ведь взять те же проценты, которые как по мне очень большие, неужели это правильно, кредитоваться зарубежом под 1-1,5 процент а людям выдавать кредиты под 8-12 процентов? При этом еще данные данки финансируются государством, плюс еще и в убыток умудряются работать, да еще и в какой убыток... Но раз люди берут и на таких условиях, то значит все нормально, и все же, закладывать последнюю недвижимость в банк это перебор.

Вот вы говорите что банки в убыток себе работать не будут, но они же работают в убыток, просят о санации и получают при этом финансовую поддержку от государства. Насчёт льготного периода по началу кажется, 50 дней, если поднапрячься то можно уложиться, но потом понимаешь что если закладывать квартиру, то за это время никак не вернуть эти деньги, куда бы они не были вложены при этом.

 

Проценты по кредиту у нас вполне адекватные. Сами посудите инфляция составляет в среднем 10-12% в год иногда до 30-50 процентов. Соответсвено банк может привлечь средства от инвесторов по адекватные 15-18 процентов. Исходя из этого давать кредиты под 25-30 процентов логичное решение банка. меньше он просто не в состоянии дать. Проценты которые я указал естественно в горячо лиюомой национальной валюте. В долларах или евро процентная ставка приблизительно раза в 2 ниже, но опять таки имея доход в национальной валюте и брать в другой, это очень рискованно можно и залететь на этом и не отдать кредит

 

Льготный период идет при карточных кредитах, т.е. зачастую при не большом размере кредита, где человек может снять какую-то сумму с карты и быстренько потом с зарплаты ее погасить, втиснувшись в этот льготный период. Под залог же своей квартиры или дома к примеру, часто берется уже внушительный его размер и часто не на кредитку, где размер процентов наверно сейчас самый большой. Да и на более длительный срок такой крупный кредит по залог недвижимости выдается и соответственно льготного периода там нет.

 

Думаете банк привлекает средства под 15-18 процентов? Как бы не так, инвесторы получают гараздо меньше, по этому банки еще кредитуются за рубежом под 1-1,5 процента, естечтвенно кредитуются в валюте.

Мне тоже кажется что это так. Банку просто не выгодно выдавать деньги и лишаться дохода своего, по этому там все придумано до мелочей и льготный период в основном только у потребительских кредитов, но залоговые, они тогда какими считаются? По идее можно ведь закладывать в банк не только недвижимость, но и движимость скорее всего.

 

Сегодня люди часто берут кредит под залог своего жилья, для внесения первого взноса в ипотеку. Получается интересная ситуация - обеспечением ипотечного кредита, как известно, служит само, приобретаемое по этому кредиту, новое жилье, а вот покрытием кредита, взятого на первоначальный взнос. выступает старое жилье. В результате человек получает два кредита, что существенно затрудняет из одновременное погашение и к тому же вполне может остаться вообще без какого либо жилья, в случае прострочки платежей всего по одном3у кредиту.

 

Не совсем так, так как сейчас в основном люди покупают квартиру после того, как продают старую, а они не могут продать ее так как она находится в залоге у банка. кредит берется под залог того жилья которое покупается через ипотеку. По сути ситуации еще веселее, так как покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью, так как по факту хозяином недвижимости выступает банк до тех пор пока не вернете кредит, а это не 1-2 года а хорошие 10-20 лет. По большому счету смысла в такой ипотеке нет, так как ты переплачиваешь за квартиру в несколько раз и не можешь съехать без потерь в деньгах. Проще уж снимать жилье так дешевле получится

 

А почему такой большой срок. Кредит же берут не под ипотеку в целом, а только под первоначальный взнос и такой кредит вполне можно погасить за 3 -5 лет. Если же вы хотите продавать квартиру, полученную по ипотеке не выплатив кредит, то это можно расценивать как натуральное мошенничество, и то что банк воспрепятствует такой продаже вполне оправдано.

 

Если человек берет кредит под первоначальный взнос, это говорит только о том, что у него в принципе нет средств что бы оплачивать кредит по квартире. Именно такие люди остаются в конечном счете без всего, денег и квартиры. И если честно мне их не жалко. Если считать не умеют то им прямая дорога под мост

 

Это далеко не факт. Дело в том, что многие бизнесмены вообще не любят делать свой бизнес именно за свои собственные деньги. Большинство из них берут для этой цели кредиты. Ведь и ипотека тоже вполне может стать бизнеспроектом для осуществления которого первоначально берется крупный кредит под собственное жилье. В дальнейшем можно сдавать свою ипотечную квартиру в наем, а за счет оплаты гасить проценты за ипотеку и сам кредит. а жить в это время можно в своем старом жилье.

 

Вы рассуждаете с позиции банка, но при этом не задумываетесь каково клиенту выплачивать такие проценты, и где он их возьмёт? Мне кажется, всё должно быть адекватное, и проценты не должны превышать 10-15, и то, по индивидуальной программе погашения, чтобы клиенту было удобно рассчитываться с банком безо всякого "напряга".

 

Я исхожу из позиции рынка. Если я даю кредит допустим в гривнах, которые обесцениваются от 10 до 20% в год, то я должен покрыть их обесценивание + добавить сюда страховку, что клиент может не отдать долг по различным причинам исходя из среднего объема не отданых долгов + добавить интерес для моих кредиторов, которые мне дали средства + добвить сою прибыль. Соотвественно разговаривать мы будем о кредите как минимум в 50-60% годовых.
Опять таки, если валюта будет дорожать, а не дешеветь, снизится % невозврата и соответсвенно и ставки по депозитам, то кредит вы получите под 6-8%.

--- Пост объединили, фев 8, 2018 ---

Вы вообще имееете хоть какое то представление о итоговой стоиомости квартиры в ипотеку и сумме за которую эту квартиру можно здать в аренду? Прежде чем писать "умный" коментарий зайдите на кредитный калькулятор и на сайт аренды

 

На самом деле, не все банки выдают кредит под залог недвижимости, и требования к дому с участком, или квартиры слишком завышенные. К примеру, одним из требований банка является нахождение дома с участком в населённом пункте с хорошо развитой инфраструктурой, и доступом к общественному транспорту, но, если дом находится рядом с железнодорожными путями, то в получение кредита будет отказано.