Секреты выгодных инвестиций в российскую недвижимость

Недавно столкнулся именно с такой ситуацией. Хотели приобрести квартиру сыну, а продавцы не знали о таком законе, но они буквально через несколько дней уезжали в загранкомандировку на несколько лет. Выход конечно нашли, эту проблему можно обойти не платя эти 13% налога. Но для этого надо иметь просто желание. Можно оформить договор аренды на тот срок, который остался до 3 лет, с последующим выкупом данной квартиры. При этом можно продавцу оставить задаток или даже часть суммы. оформив это все нотариально.
Также есть вариант при котором покупатель оплачивает квартиру полностью, но оформляется только долговая расписка у того же нотариуса. Продавец при этом выдает вам генеральную доверенность на оформление сделки купли-продажи квартиры с определенной даты.
А вообще из всех вариантов которые были нам представлены по инвестициям в российскую недвижимость, я бы выбрал вложения в рынок вторичного жилья. В том плане, что это наименее рискованное занятие и также в земельные участки. Но вложения в них потребуют скорее всего большого периода времени окупаемости.

 

Я тоже считаю вложения во вторичное жилье самыми оптимальными. Во-первых, это не так дорого, как новостройка, и не так рискованно, как покупка на стадии котлована, во-вторых, как правило, там уже хорошо развита инфраструктура, в отличие от новых микрорайонов, и можно выбрать практически любой понравившийся дом в центре города, что гораздо труднее сделать в случае новостроек, поскольку чаще всего они возводятся далеко от центра, на окраинах, да и выбор поменьше. А в центре - свои большие плюсы, кроме того, такую квартиру можно сдать гораздо выгоднее.
Еще я бы рассмотрела инвестиции в землю, причем не только под жилое или дачное строительство, но и под сельхозугодья, например, под сады или теплицы, или даже под какой-то коммерческий проект. Нужно смотреть в каждом случае индивидуально по местоположению и перспективе развития региона и его возможностям, оценить возможную коньюнктуру. Но, конечно, это гораздо затратнее, чем пара-тройка соток под домик. В качестве примера могу привести инвестиции в земельный участок с целью организации на нем клуба загородного отдыха или, наоборот, последующей перепродажи его желающим развернуть там подобный бизнес.

 

С 1 января 2016 года срок увеличили - теперь 5 лет для квартир, приобретенных с 1 января, а до этого квартиры - 3 года, т.к. закон обратной силы не имеет.

В принципе рабочая схема, только если покупатель неожиданно найдет другой вариант или цены на недвижимость за это время сильно изменятся, то может одна из сторон соскочить от сделки.. На самом деле уже как свершившееся стоить принять - что налог 13% если это обязательно стоит оплатить в срок. Ибо любое кроилово ведет к попадалову.

 

Почему-то вспомнилось выражение из всем известного советского мультика: чтобы продать что-нибудь ненужное, надо купить что-нибудь не нужное. Инвестировать выгодно только в коммерческую недвижимость, ее можно всегда сдать в аренду. В общем же, цены на недвижимость значительно завышены, особенно в Москве и области, это доказывает резкое и значительное падение стоимости квадратного метра жилья в июне 2015 года. А покупка жилой недвижимости - это скорее способ сохранения денег, чем инвестиция, рентабельность сдачи внаем жилой недвижимости составляет около 6%, а на практике еще меньше, около 4-5% после вычета налогов и сопутствующих издержек.

 

Рентабельность сдачи жилой недвижимости в аренду в разных регионах может быть разной. Так например, в курортных городах рентабельность гораздо выше за счет курортного сезона, когда квартиры можно сдавать по суточно за большие деньги. А ведь кроме доходов от аренды, ваша недвижимость еще и сама может рости в цене. Так что это самая что не на есть инвестиция.

 

Курортные города - это отдельная категория, согласен. Но там следует учитывать и то, что текущие расходы на эксплуатацию сданой в аренду недвижимости всегда намного выше. Например, на текущий ремонт помещения, при необходимости, замену сантехники, бытовой техники и так далее, не говоря уже о повышенном расходе электроэнергии и воды в курортный сезон. Конечно я говорю о нормальных квартирах, а не о загаженных "сараях", в которые набивается толпа людей. А если владелец сдаваемой в аренду квартиры еще и оформлены в налоговой как ИП и платит налоги - добавьте их сюда тоже, как и проверки различных контролирующих служб, которые очень любят находить какие-то нарушения с целью получить "на лапу".
Что касается роста цен на недвижимость - рулетка, цена может расти, а может и не расти. Но если когда-то владелец надумает продавать такую квартиру, то надо учитывать вышеназванные расходы на приведение квартиры в порядок после разношерстных курортников. Потому я и отметил, что это скорее способ сохранения денег, чем инвестиция.

 

Обо всем этом я в курсе, по скольку сам являюсь жителем курортного города, но даже при всех перечисленных вами расходах, прибыль от сдачи квартиры по суточно в курортный сезон может быть в десятки раз выше чем от сдачи в аренду на длительный срок. Да и замена сантехники, мебели и тд ведь не каждый год происходит или вы думаете что отдыхающие за сезон разносят квартиру в хлам?

Ну также можно сказать и о любых активах, что акции, что золото, что любая валюта, также могут как дорожать, так и дешеветь. А что касается продажи квартиры, то не обязательно перед продажей делать капитальный ремонт, можно просто навести "косметику", а можно и вовсе продать без ремонта.

 

Если купить квартиру, даже вторичку по выгодной цене. Например, кто то срочно выезжает и нужно очень быстро продать недвижимость, тогда цена на жилой объект может быть очень существенно снижена из за срочности, тогда, данный вид инвестиции может быть выгоден уже на стадии покупки.

 

Скорее - наоборот, амортизация, износ коммуникаций - все это снижает ее рыночную стоимость и требует вложений. Чтобы был в ближайшем будущем рост рыночной цены на квартиры - очень сомневаюсь. Но на сдаче внаем по-прежнему можно неплохо заработать. И, кстати, стоимость квартиры мало влияет на доходность от ее сдачи. Скорее даже наоборот до определенных пределов, конечно. Например, по Москве, там эта цифра самая низкая, несмотря на самую высокую стоимость квартир по стране. Тенденция такова: чем проще жилье , тем легче найти арендатора. Поэтому в данном случае я бы делала ставку на маленькие скромные квартиры, удобно расположенные, с целью увеличения их востребованности. Но никак не на элитные новостройки в отдаленных от центра районах.

 

То есть судя по вашей логике если я сейчас куплю квартиру, то к примеру через десять лет она обязательно будет стоить дешевле из за износа коммуникаций? Ну тогда "сталинки" и "хрущевки" построенные еще в 50-60 года прошлого века должны вообще стоить копейки, не говоря уже о более старых зданиях. Но ведь такого же не происходит. Да и коммуникации же не изнашиваются за год или два. А рынок недвижимости может показывать очень серьезный рост, какой мы видели в начале двухтысячных до кризиса 2008 года,

 

Рост жилой или комерческой недвижимости может быть вызван высоким уровнем инфляционных процессов, как уже не раз мы наблюдали. Когда снижается стоимость национальной валюты, то люди переводят свои сбережения в недвижимость, что бы сохранить их. Это и провоцирует рост цены на недвижимость.

 

Недвижимость ценится не только из за самой постройки. Большую ценность представляет земля, на которой недвижимость располагается. То есть, если я сейчас приобретают квартиру в центре города или дом, тогда он будет расти в цене с годами и через десяток лет эта квартира увеличится в стоимости минимум на 15-20%. И не важно, новостройка это сейчас или старый дом. Вот в примеру, сейчас у нас в центре города квартиры в двухэтадных домах постройки 60-70 гг. по стоимости практически равны квартирам, равным по площади, в новых домах, находящихся чуть дальше от центра. А двухэтажки эти уже чуть ли не рассыпаются. Предприниматели скупают такие квартиры сейчас (по 4-6 квартир располагается в таком доме) и отстаивают торговые центры. Жильцы, пропавшие таким предпринимателям квартиры, покупают себе новое жильё, чуть дальше от центра, но живут в хороших квартирах.

 

Все верно, со временем инфраструктура того или иного города изменяется и район который был с дешевыми квартирами со временем может стать очень дороги и наоборот. Так, как пример, у нас в городе раньше работал нефтеперерабатывающий завод, который обеспечивал достойной зарплатой большое число людей. Тогда стоимость и арендная плата квартир в этом районе была достаточно высокой в сравнении с другими районами города.

 

Все верно. Я раньше ждила в небольшом районе крупного города, так сказать в районе спальном. Там недвидимость мало ценилась, так как от центра города больше получаса езды через лесную зону. Но начали застройку нашего района, возвели очень много новых домов, развили инфраструктуру и район сам стал, как отдельный город. Этот все произошло буквально лет за 7-10. Теперь ндвиждимость там возрасла в цене и теперь запросто можно обменять равные квартиры по площади с этого района на центр города.

 

Так, что покупая недвижимость, нужно думать на перспективу и учитывать какие постройки начинают строится рядом и какое они будут иметь значение для будущих жильцов. Стоимость аренды жилья так же возрастает если рядом есть какие нибудь учебные заведения. Тогда найти себе квартирантов из числа студентов будет не так уж и сложно.

 

Ну мы сейчас говорим не о сдаче жилья в аренду, а именно о том, что бы сечас вложить деньги в недвижимость, и через варемя продать значительно дороже. Я думаю, сейчас следует больше внимания обращать на недвижимость, располоденную загородом или в спокоцных, экологическитчистых регионах. Ведь все больше горожан предпочитают сейчас приобретать земельные участки или дома в таких районах и жить там, так как в городах, особенно, в крупных, экология не лучшим образом сказывается на состоянии здоровья каждого последующего поколения. Предусматривать это обязательно стоит при влождении денег в недвижимость, ведь через лет десять, дома, которые сечас расположены на перифирии или в деревне, могут стоить очень больших денег.

 

А очень часто города расстраиваются и таким образом периферия, которая была раньше становится чуть ли не частью города и соотвественно, опять же возрастает в цене. Ведь, всем известно, что чем ближе к городу или его центру, тем дороже. А насчет сдачи жилья в аренду, во- первых, не я первая ее затронула, а во-вторых, это тоже один из видов заработка с помощью жилья.

 

Не отрицаю, можно конечно, приобретать недвижимости ближе к центру или к иным пользующимся спросом местах и сдавать ее в аренду, стоимость недвижимости будет возрастать, соответственноти арендная плата тоже. Только тут будет лучше, если сдавать мы будемине жилую недвижимость, а коммерческую, так как с ждилой много игроки, необходимо контролировать, периодически делать ремонт и прочее. А с коммерческой недвижимостью все намного проще, можно сдать например, здание торгового центра или производственные помещения на двадцать лет и не касаться больше этой недвижимости. В случае необходимости, всегда будет возможность продать её по гораздо более высокой цене.

 

Согласна, что сдавать в аренду коммерческую недвижимость намного проще,выгоднее и я бы сказала что, при этом, еще и намного безопаснее. Так как от квартирантов можно ожидать всего, а вот представители бизнеса все таки более ответственны. Но, для покупки коммерческой недвижимости нужно иметь намного больше капитал, чем при покупке жилой недвижимости.